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楼市出现积极信号！多地二手房市场率先回暖******

　　低迷许久的楼市出现积极信号——多地二手房市场逐步回暖了。

　　近日，多家机构发布1月楼市数据，均显示二手房先于新房明显回暖。比如贝壳研究院称，1月上旬50城日均带看量较12月增加22%，北京、石家庄、廊坊及天津等地增幅均在40%以上；日均成交量较去年12月日均增加39%，廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。

　　业内专家认为，此轮房价下跌已经到底，未来将从核心城市开始逐步企稳回升。二手房一旦活跃起来，就能对新房产生带动作用。一些城市出台了鼓励卖旧买新的政策，卖一买一按照首套房执行，对换房改善也采取了退税优惠，这些政策将在新年发挥更积极的作用。

　　二手房市场低谷回升

　　去年以来，楼市出台了千条调控政策，但新房市场反应平淡，至今都未见明显回温。与之不同的是，二手房市场自去年12月便有所回暖，进入2023年趋势更加明显。

　　贝壳研究院最新监测数据表明，去年12月疫情防控放开初期，二手房市场的交易量有明显反弹，重庆、西安、广州、武汉等城市二手房成交量均出现环比恢复。

　　房价持续下跌的势头也得到缓解。去年12月贝壳50城二手房价格指数环比下跌约1%，跌幅较上月缩小0.3个百分点，环比下跌城市个数较上月减少5个，沈阳、贵州、烟台等城市环比止跌转涨。

　　进入2023年1月上旬，二手房市场继续走暖，带看等多个先行指标明显回升，50城日均成交量较去年12月日均增加39%，廊坊、北京等地日均成交较12月翻倍。

　　同时，作为代表房价走势的先行指标，1月贝壳二手房景气指数结束了长达16个月的不景气，突破20，这表明后续二手房价格将止跌。珠三角、长三角城市群二手房景气度突破20，珠三角区域已经逼近30，预计后期价格止跌走稳动力更强。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，尽管房地产调控政策的底部早就出现，但“市场底”迟迟不肯出现，主要原因是三重压力：一是对未来收入预期的担忧，二是房企交付风险，三是对房价大幅下降的担忧。但如果把时间拉长到三年看，会有不一样的发现。

　　他表示，通过对2020～2022年重点城市二手住宅房价盘点发现，2019年12月起，重点50城房价上行周期共20个月，累计涨幅11.4%；下行周期17个月，累计降幅11.1%。重点50城房价指数目前已跌回三年前水平，疫情前期货币外溢带来的刺激效应基本出清完毕。

　　经过三年疫情考验，不同城市房价的涨跌不一，50城中房价上涨的城市有18个，最高涨幅41.1%，平均涨幅13.5%；房价下跌的城市有32个，最大跌幅16.4%，平均跌幅8.3%。尽管大多城市房价下跌，但一线城市、长三角、大湾区、成渝都市圈的房价依然比3年前有稳定上涨。

　　许小乐认为，这轮房价下跌已经到底，未来将从核心城市开始逐步企稳回升。四季度以来，购房者的心态已出现些许变化，计划在未来半年内购房的比例显著回升，其中二线城市半年内有购房计划的比例达到21%，置业需求更偏向离市中心近、房子大一些。

　　中银证券研报也显示，二手房市场正全线回暖，2022年12月31日~2023年1月6日，15 城二手房成交面积 98.4 万平方米，环比上升1.9%，同比上升 24.2%；今年1月7日～1月13日，15 城二手房成交面积 136.6 万平方米，环比上升19.9%，一、二、三线城市环比均上升。

　　不过将时间轴拉长，当下二手房市场仍处于低谷回升阶段。浙商证券数据显示，近一周(1.7～1.13)18城二手房成交面积352.1万平方米，处于2020、2021、2022年的下游水平。

　　楼市企稳具备有利条件

　　与二手房市场走势不同，当下新房市场仍寒意阵阵。

　　国家统计局最新发布数据显示，2022年，全国商品房销售面积、销售金额同比分别下降24.3%和26.7%，创历史同期最大跌幅，比2014～2015年库存高压期的跌幅都要大。

　　房价方面，2022年全年，商品房均价下跌了3.2%，已连续11个月下跌。70城数据显示，新房和二手住房价格指数已经连续16个月环比下跌，新房和二手住房同比分别连续9个月和11个月下跌。

　　2022年，房地产开发投资也下跌10%，创下年度最大跌幅。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，上一次楼市开发投资承压，还是2015年去库存时期，彼时开发投资仍旧增长1%，2022年楼市的压力是史无前例的。

　　在他看来，2022年，由于房价下跌、买房动力不足，资金链紧张等，金融机构纾困地产的意愿不足，因为资产价格没到底，也担心风险。于是，开发商不得不降价促销，而且力度越来越大。由此，形成了供需两端相互弱化的循环，导致行业全链条下滑。

　　不过，作为国民经济的支柱产业，房地产仍有望回温。国家统计局局长康义于17日表示，初步判断2023年房地产对整个经济的拖累不会比2022年大，房地产市场逐步企稳具有一些有利条件。

　　同日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开，会议强调，一要稳预期，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调，严控投机炒房。

　　二要防范风险。“一头”抓出险房企，帮助企业自救，同时依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益，做好保交楼工作。“一头”抓优质房企，一视同仁支持优质国企、民企改善资产负债状况。

　　三要促进转型。有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。要形成房屋安全长效机制，研究建立房屋体检、养老、保险等制度，让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障等等。

　　李宇嘉表示，2023年，一边要稳定楼市，一边要纾困企业，一边要保交楼。这三项工作，目前都面临着巨大的挑战。保交楼进入攻坚阶段，剩下的都是难啃的骨头，都是存在资金硬缺口的。疫情后，民生、预期都要休养生息，怎么尽管稳定下来，2023年的工作仍旧艰巨。

　　不过，随着需求端政策加快落实，符合条件的城市首套房贷利率下调，一二线城市政策空间不断释放，更多核心城市的信心有望回升。中指研究院认为，若各地政策执行到位，房地产市场最早或在二季度企稳，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。

　　许小乐认为，预计2023年越来越多的消费者开始入市，供求关系恢复平衡，市场交易量价迎来温和修复，上半年房价逐步企稳回升。不过，取消行政性干预，意在恢复市场调节机制，并不是鼓励加杠杆炒房。在“房住不炒”政策框架下，市场会向中枢水平靠拢，不会出现报复式大涨。

广州现“不收特斯拉”标语 车商：收一辆平均亏三四万******

　　原标题：广州一家二手车市场竖起“不收特斯拉”标语 车商：收一辆平均亏三四万

　　新年伊始，特斯拉“跳水式”降价导致多地车主开始维权，只不过这一波大尺度地降价，受伤的不仅有车主，还有二手车商。近日，在广州番禺公园附近的小锤二手车市场门口竖立的“不收特斯拉”大幅标语，引发舆论普遍关注。1月13日，小锤二手车市场负责人温先生回应上游新闻记者称：“特斯拉性价比并不足以支撑它的价格，我个人认为还有一个很长的下行空间。收特斯拉的同行基本上一辆车平均要亏3万到4万。”

　　二手车商挂海报拒收特斯拉

　　1月13日，小锤二手车市场的负责人温先生告诉上游新闻记者：“我主做电车二手车，但去年四五月份就没收特斯拉了，这个标语也是从那个时候竖起来的。”至于原因，温先生称：“二手车商收特斯拉，个人觉得商业风险系数是非常高的，因为特斯拉性价比不足以支撑起来它这个价格。”

　　电池是电车的心脏，也是买卖二手车关注的点。温先生以特斯拉车载4680电池举例。4680电池即直径46mm、高80mm的圆柱形电池。据记者了解，在2020年9月，特斯拉发布了4680电池并宣称，能量密度提升了5倍，续航里程提升了16%，输出功率提升了6倍，并且成本降低了14%。

　　长期从事电车二手车生意的温先生认为，这些都是噱头。他表示：“特斯拉很多的技术，比如现在的4680电池在实际使用中，我们发现并没有达到厂商所描述的电池密度方面的高性能。另外，特斯拉本身车的大小、电池续航里程以及车子用料，跟10多万的A级车是差不多的，所以二手车商收特斯拉，个人觉得不值得。在特斯拉新车又降价后，性能方面还是不足以支撑这个价格，所以个人认为特斯拉价格还有一个很长的下行空间。”

　　Model Y摆3个多月亏四五万

　　对于如今特斯拉二手车的行情，温先生坦言：“如果有特斯拉的用户找我收，我依然是拒绝的，包括收二手特斯拉车的同行，基本上一台车要亏3万到4万元。在广州最大的宝利捷二手车交易城里，一家比较大的主做特斯拉的二手车商，已经做不下去了，(店铺)牌子已经换了，不少做特斯拉的车商都亏得比较多。”温先生强调，“二手车跟别的商品不一样，它属于流通性强的低毛利低风险商品。现在的广州二手车市场，收一辆特斯拉平均亏3万到4万。对于车商来说亏三四万是很夸张的，因为一台二手车的毛利一般在1万块钱左右，如果一台二手车亏3万到4万，是其他车的两三倍了。 ”

　　以特斯拉顶配Model Y为例，1月13日下午，上游新闻记者联系上在重庆南岸区从事二手车销售的万经理，他连声表示：“不好做不好做！收车时，特斯拉顶配Model Y新车价还在41.79万元，二手车1年多车龄，能挂到39万元左右。去年10月底官宣降价至39.79万元，二手车价也只能在35万-36万元左右。3个月不到，新车价又跌到35.99万元，其二手价格只能挂到30-32万左右。像这种中型SUV顶配版，流转速度本来就慢，加上不断地价格波动，潜在二手车消费者都不敢买了。这一台顶配车收来3个多月，摆在这里停起，硬亏四五万了。”

　　保值率继续下滑波及国产电车

　　一款车的保值率，主要取决于其保有量，以及新车价格的稳定性。对于特斯拉而言，新年伊始的大幅降价打破了新车价格稳定性，造成二手车市场出现震动。

　　近日，中国汽车流通协会发布了《2022年12月中国汽车保值率研究报告》数据显示，Model Y和Model 3保值率(一年车龄，下同)分别为81.0%、77.9%，分列第9和14名，而在2022年上半年，Model Y还以88.76%、Model 3以83.03%的成绩，各自在中型SUV和中型车中排列第1位。

　　广州二手车商温先生表示：“在经历2022年10月份的大幅官降后，特斯拉新车指导价回落，导致二手车行情受到较大影响，其贬值速度之快、市场波动之大，成为二手车商眼中的‘烫手山芋’。如果再考虑到2023年1月初特斯拉再度官降的因素，今年1月份Model Y和Model 3的保值率大概率将不容乐观。”

　　在温先生看来，作为新能源电车的龙头企业，特斯拉大幅降价有其明显的市场意图。他认为：“特斯拉利用其超级工厂的规模，此番降价把整车毛利的天花板再次往下压，导致整车生产销售链条上的相关企业都很难赚钱。对国产二手电车来说，客户对国产电车预期也要降一两万元，这样一来，我们二手车生意也难做了不少。”

　　上游新闻记者 冯盛雍

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）